Käufe und Verkäufe von Immobilien sind grundsätzlich von der Umsatzsteuer ausgenommen. Wer ein Vermietungsobjekt erwirbt, hat daher meist keinen Anspruch auf Erstattung der beim Erwerb angefallenen Vorsteuerbeträge – doch es gibt Ausnahmen. Denn auf der einen Seite kann der Erwerber die Immobilie steuerpflichtig vermieten, auf der anderen Seite aber sogar Vorsteuer vom Voreigentümer erstatten lassen. Rechtsgrundlage hierfür ist § 15a Absatz 10 UStG, der auf Geschäftsveräußerungen im Ganzen Anwendung findet.
1. Vorsteuer und Immobilien – wie passt das zusammen?
Erwerb und Vermietung von Immobilien sind nach § 4 Nummer 9 Buchstabe a und Nummer 12 Buchstabe a UStG steuerfrei. Durch die Steuerfreiheit der Vermietung steht dem Erwerber nach § 15 Absatz 2 UStG kein Vorsteuerabzug aus (beispielsweise)
Vorteile für Mandanten
Vorteile für Mandanten: Umsatzsteuer schützt Marge und Struktur.
Umsatzsteuer entscheidet oft, ob ein Geschäftsmodell wirtschaftlich funktioniert. Leistungsort, Rechnung, Plattform, Organschaft und Vorsteuer müssen vor dem Rollout zusammenpassen.
- Fehler wie 19/119-Margenverlust, falsche Rechnungsketten, fehlende OSS-Registrierung oder unklare Reverse-Charge-Fälle werden vermieden.
- Verträge, Checkout, ERP, Rechnungslogik und Gesellschaftsstruktur werden auf dieselbe steuerliche Behandlung ausgerichtet.
- Besonders bei gemeinnützigen, medizinischen, vermietenden oder internationalen Strukturen wird Vorsteuer zur echten Wirtschaftlichkeitsfrage.
Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Maßgeblich sind Sachverhalt, aktuelle Rechtslage, Zuständigkeit, Dokumentation und Umsetzung.